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市场真的冷了?成都8月的供需数据出现了这些变化……

西部门户网      http://www.xbmhw.com/    发布时间:2021年9月8日   来源:克而瑞
  根据克而瑞的统计观察发现,8月份的成都市场悄无声息地出现了一些变化,主要体现在这几方面:

  土地市场:宅地供需持续低位;第二批次集中供地75宗地块亮相引关注

  新房市场:供应走稳,住宅成交大幅下滑;推盘量不足、项目去化冷热不均

  后市研判:第二轮集中供地或将有所“降温”

  以上种种迹象,似乎都在表明成都市场开始“转冷”了。下面,我们就具体地来看一看市场数据情况:

  01 土地市场:供需低位,二轮集中供地发布

  8月成都中心城区宅地市场供需维持低位,仅东部新区推出2宗连襟宅地:

  两地块位于简州新城龙泉湖智慧科创城片区,分别占地65亩、63亩,容积率均为2.0,均需配建50%成品人才公寓。

  地块最终由吉利控股竞得,楼面地价分别为4070元/㎡,4650元/㎡,总成交金额7.4亿元,此次拿地也是车企吉利在房地产市场再度扩张的重要一步。

  三圈层的土地市场同样“冷清”,供需持续下滑:

  8月三圈层土地市场供需均为152.65亩,同比下滑49%。由于成交地块均位于三圈层热门区域,故楼面地价被推至高位3664元/㎡。

  在供应端,两宗供地分别位于崇州东部新城片区,占地48.50亩,容积率2.4;另一宗位于都江堰政务金融板块,占地104.15亩,容积率2.5。

  从成交结果上看,崇州地块由东原集团以3137元/㎡竞得,溢价率0.4%,此为东原集团首次在崇州公开拿地;都江堰地块由南山控股以底价3900元/㎡竞得,此为其年内第二次取地都江堰。

  值得一提的是,都江堰原计划共出让4宗宅地,但拍卖前夕3宗因故终止,这或许进一步反映房企拿地意愿不强。

  8月24日晚,成都二批次集中供地千呼万唤始出来,给平淡的土地市场增添不少热度。

  75宗约5686亩土地,全部采取“限房价、定品质、竞地价”方式,三天之内高强度9场连拍,9月的土拍市场还是值得期待的。

  02 新房市场:成交大幅下滑,整体去化不佳

  8月,大成都商品住宅市场供稳销跌,在“稳房价”的调控背景下,市场整体观望情绪加重,中短期下行压力较大。

  在供应端,商品住宅供应201.46万㎡,环比微跌1%,同比下跌约17%。

  具体来看,一圈层供应占比最高,累计约9个项目开盘,整体去化率约为60%。二圈层共27个项目取证,但项目供应量较小,占比为38%。三圈层22个项目少量加推,供应量同环比均有所下降。

  在成交方面,商品住宅成交量同环比齐降,成交183.20万㎡,环比下跌11%,同比下跌约20%。

  具体分圈层来看,一圈层受近期供应的推动,成交有小幅上涨;二圈层则同环比均下降,但成交占比仍约有5成左右;三圈层成交持续走低,市场份额逐月收窄。

  在开盘方面,位于成华区的源滩麒麟荟、武侯区的金茂府、龙泉驿的华润时代风景等几个热点项目在8月均有加推,去化均在8成以上;而像成华区的沙河斓庭、金牛区的幸福拾光TOD、郫都区的世茂云璟等项目由于优势并不突出,加之客户置业更加理性,整体去化不佳,均不到5成。

  从这一点上看,热盘个数减少、多个盘开盘去化率走低,也一定程度上反映了市场热度的降温。

  03 后市研判:第二轮集中供地热度或降温

  综合来看,8月成都房地产市场确实降温明显,住宅供需两端均有不同程度的下滑。随着传统销售旺季“金九”的到来,市场降温的势头有望得到扭转。

  当然,9月份最值得关注的点,还是在中旬进行的第二次集中供地。从供货量来看,这应该是年内最大规模的一次,房企拿地机会多,但限制要求也多,究竟“战况”如何,我们不妨以无锡作为预判的参考。

  无锡是全国较早启动第二轮集中供地的城市,早在8月初就已经完成了23宗地块的拍卖:

  5宗底价成交、8宗地块未达限价、9宗地块触顶后摇号、1宗流拍,冷热不均现象凸显。地块平均溢价率也由第一批次的12.39%降至4.1%,房企拿地热情普遍降温。并且,首轮集中供地中拿地较多的房企,在二轮中均未报名。

  按照这一趋势,成都第二轮集中拍地热度或将有所减退:

  首先整体溢价率或将下滑,首轮集中供地的溢价率分别为:主城地块9.15%、高新+天新地块5.4%、近郊地块9.66%(含青白江、新津)。因此,此次集中供地中各圈层的平均溢价率或将维持在9%以下。

  其次,地块将出现热度分化情况。对于5+2区域热点板块的土地,房企的竞拍积极性或依旧高涨,达到限价触顶的可能性仍然存在。在首轮集中供地中并未出现流拍的情况,但此次竞拍中或将出现。

  此外,房企拿地也将更加理性。人居、德商在首轮中收获颇丰,分别摘得4宗土地,在第二次集中供地中参与度或将下降,将适时出手且更倾向于联合拿地。而在首轮中未能摘地的房企可能将更加积极寻找竞拍机会。
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